סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. החריג לזכות לדרוש פירוק השיתוף הוא במקרה שקיים הסכם שיתוף הכולל תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף. עם זאת, אם המגבלה בהסכם השיתוף על פירוק השיתוף הינה לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט אחרי יחלוף שלוש שנים, לצוות בכל זאת על פירוק השיתוף אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.
מקרקעין משותפים הם מקרקעין שהם של כמה בעלים (בעלות ב"מושע") כאשר בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם.
בהתאם לפסיקת בית המשפט המונח "מקרקעין משותפים" מתייחס ליחידה רישומית אחת (כלומר חלקה או חלקה בבית משותף, אך פסיקת בתי המשפט הכירה באפשרות להגיש תביעה לפירוק שיתוף גם כאשר מדובר בשיתוף במגרש שנוצר לפי תכנית איחוד וחלוקה שנכנסה לתוקף גם אם טרם נרשמה הפרצלציה לפיה (תכנית לצרכי רישום).
פירוק השיתוף במקרקעין יכול להיעשות בהסכם בין השותפים (חלוקה בעין של מקרקעין דורשת אישור המפקח על רישום מקרקעין) או בהעדר הסכמה לפי צו של בית המשפט.
דרך המלך לפירוק השיתוף הוא בחלוקה בעין ככל שהדבר אפשרי – כלומר חלוקת יחידה רישומית אחת למספר יחידות רישומיות נפרדות. לרוב בחינת האפשרות חלוקה בעין של מקרקעין מחייבת בדיקה של המצב התכנוני של המקרקעין ובחינת הוראות התכניות התקפות החלות על המקרקעין.
כאשר מדובר במקרקעין שעיקרם בית הראוי להירשם כבית משותף רשאי בית המשפט, לאחר קבלת חוות דעת המפקח על רישום מקרקעין, להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם (לרוב לפי הערכת שמאי מקרקעין מטעם בית המשפט). ככלל, מקרקעין שעיקרם בית הראוי להירשם כבית משותף הם מקרקעין שבהם בנויים מספר דירות נפרדות , כאשר לעניין זה דירה הינה חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר.
כאשר חלוקה בעין אינה אפשרית או כאשר חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם. יהיה פירוק השיתוף המקרקעין בדרך של מכירה וחלוקת התמורה בין השותפים לפי חלקם. ככלל פירוק שיתוף בדרך של מכירה נעשית בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל – כלומר, מינוי כונס נכסים, קבלת חוות דעת שמאית ופרסום הזמנה לציבור להציע הצעות ומכירת המקרקעין למרבה במחיר לאחר ביצוע התמחרות.
משרדנו ייצג בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין רבים ומורכבים ובעל ניסיון רב בהליכי פירוק שיתוף הן בדרך של חלוקה בעין, הן בדרך של רישום בית משותף והן בדרך של מכירה למרבה במחיר. בהליכים רבים שנוהלו על ידי משרדנו הטיפול המשפטי כלל בין היתר טיפול באיתור בעלי זכויות ויורשיהם, ביצוע המצאות מחוץ לתחום, טיפול במינוי מנהל עיזבון מטעם "מעוניין בדבר" או הוצאת צו לניהול "נכס עזוב" ביחס לנעדרים.
בחלק ניכר מהמקרים הליכי פירוק השיתוף הינם אמצעי לקידום משא ומתן ומסתיימים בהסכמי מכר או בהסכמים לשיתוף פעולה (כגון הסכמי שיתוף לבניה משותפת או הסכמי קומבינציה) או להסכמים לביצוע התחדשות עירונית.