ההליכים לאישור תכנון עירוני ואזורי קובעים במידה רבה את סביבת המחיה שלנו ומשפיעים על איכויות חיינו. תכניות מתאר ותכניות מפורטות הקובעות בין היתר ייעודי קרקע, שימושים מותרים, מגבלות פיתוח, זכויות בניה והוראות בינוי (גובה הבניה, מספר קומות, תכסית, קווי בניין וכד'). תכניות אלו קובעות למשל איפה יסלל כביש, היכן יוקם מגדל, איזה שימושים יהיו מותרים באזור תעשיה ועוד ועוד.
הליכי אישור תכניות כוללים לרוב מספר שלבים:
הליכים לא פורמאליים מקדמיים – ישיבות עבודה של צוות התכנון עם הצוות המקצועי של מוסד התכנון והצגת מסמכי רקע וטיוטות מסמכי תכנית לקבלת הערות.
קליטה של התכנית לאחר עמידה התנאי סף
החלטת מוסד התכנון המוסמך על הפקדת התכנית להתנגדויות
הפקדה – פרסום הודעה בדבר הפקדת התכנית ברשומות, בשלטים ובעיתונות
הגשת התנגדויות תוך 60 יום ממועד פרסום ההפקדה בעיתונות
דיון בהתנגדויות – שמיעה פומבית של המתנגדים במוסד התכנון, ועדת משנה או חוקר ומענה להתנגדויות מטעם יזמי התכנית, הועדה המקומית או צוות התכנון הרלבנטי.
החלטה על אישור התכנית (אם או בלי שינויים) או על דחיית התכנית
הדרך החוקית העיקרית (ורוב היחידה) של הציבור להשפיע על הליכי התכנון היא בדרך של הגשת התנגדויות לתכנית בצירוף תצהיר המאומת ע"י עו"ד.
ההתנגדויות מוגשות לרוב בשלב מאוחר מאד של הליכי קידום תכנית, לרוב מספר שנים אחרי התחלת תהליך התכנון ולרוב לאחר שהצוות המקצועי של מוסד התכנון כבר הציג חוות דעת מקצועית ביחס לתכנית ומוסד התכנון שדן בהתנגדויות כבר החליט על הפקדת התכנית. לכן, מבחינה סטטיסטית הסיכויים לקבלת התנגדות שתביא לשינוי מאד משמעותי או דחיית התכנית אינן גבוהים.
עם זאת, מניסיוננו התנגדויות שהציגו נימוקים משפטיים ותכנוניים משכנעים הביאו לא פעם לשינוי מהותי בתכניות ולעיתים אף לדחיית תכנית. חושב להבין שההתנגדות בכתב המוגשת למוסד התכנון חייבת להיות מנומקת כראוי ועליה להיתמך במסמכים מקצועיים ובחוות דעת מקצועיות. בכדי להשפיע על הליכי התכנון על המיצגים מתנגדים להכיר את התכניות בהיררכיות השונות (תכנית מתאר ארציות, מחוזית, כוללניות) את מסמכי המדיניות התכנוניות ברמה הארצית, המחוזית והמקומית ואת המגמות המקצועיות הרווחות בעולם התכנון ולהבין את השפה המקצועית של העוסקים בעולם התכנון העירוני והאזורי. כך למשל על העוסקים בתחום להכיר מושגים ייסודיים כגון "יוממות", "הליכתיות", "מתע"ן" "תכנון בר קיימא", "בנייה ירוקה" ועוד. כאשר מדובר בהתנגדויות הנוגעות להוראות מקצועיות של איחוד וחלוקה על המייצג להכיר את כמובן את המושגים המקצועיים בתחום, את העקרונות השמאיים הרלבנטיים (כגון מקדמים נהוגים) ואת הפסיקה העדכנית בנושא.
משרדנו, המתמחה בדיני תכנון ובניה ועוסק גם בליווי מקצועי של הליכי תכנון עירוני, הינו בעל מומחיות וניסיון ייחודי בייצוג מתנגדים בהגשת התנגדויות והצגת ההתנגדויות בפני מוסדות התכנון, ועדת משנה להתנגדויות וחוקרים במסגרת תכניות בכל רמות התכנון – מוסדות תכנון ארציים (כולל ות"ל, ותמ"ל), מוסדות תכנון מחוזיים ומוסדות תכנון מקומיים. בנוסף, המשרד מתמחה מתן מענה מקצועי להתנגדויות מטעם יזמי תכניות.
במסגרת הליכי רישוי הבניה הכוללים בקשות לסטיה מתכנית (הקלות או שימושים חורגים) או במקרים בהם התכנית מאפשרת שיקול דעת בכפוף להליך פרסום ושמיעת התנגדויות (כגון תמ"א 38) קיימת זכות למי שעלול להיפגע (לרוב שכנים גובלים) להגיש התנגדות לבקשה להיתר. במסגרת התנגדות לבקשה להיתר לא ניתן אמנם עעקרון להתנגד לבניה שתואמת לתכנית המאושרת החלה על המקרקעין, אך ניתן להעלות טענות הנוגעות לא התאמת הבקשה להיתר לתכניות התקפות, לשאלת פרשונתן הנכונה של התכניות התקפות ולאישור סטיות מהוראות תכניות תקפות כהקלות או שימושים חורגים ובמיוחד ביחס ל"סטיות ניכרות" (אותן הועדה המקומית או רשות הרישוי אינה מוסמכת כלל לאשר).חושב להדגיש כי במקרים מסויימים ניתן להגיש התנגדויות גם במקרה שלא בוצע פרסום של הודעה בדבר בקשה להקלות או שימושים חורגים, למשל במקרה של טענה לאי התאמה בין הבקשה להיתר
אין בחוק חובה לשמיעה פרונטלית של המתנגדים במסגרת הליכי רישוי וחלק ניכר מהןעדות המקומיות אכן אינו נוהג להזמין מתנגדים לדיון בועדה לשמיעת ההתנגדות ומסתפק בקריאת התנגדות הכתובה וחוות דעת הצוות המקצועי. עם זאת, אך ישנן ועדות מקומיות הנוהגות לזמן מתנגדים לשמיעת טענות גם במקרים אלו או לפחות במקרים מסויימים.
גם במקרה של הגשת התנגדות לבקשה להיתר קיימת חשיבות רבה לקבלת ייעוץ מקצועי וייצוג מקצועי כבר בשלב הגשת ההתנגדות, שכן ההתנגדות מהווה את מסמך היסוד לדיון בהתנגדויות ולרוב לא ניתן יהיה להעלות טענות שלא נכללו בהתנגדות הכתובה. בשלב זה חשוב מאד כי בעל מקצוע יעיין בתכנית הבקשה להיתר המלאה ("גרמושקא") ולא רק בפרסום בדבר הקלות / שימושים חורגים ולבחון מה בדיוק מבוקש במסגרת הבקשה להיתר, כיצד הדבר משפיע על הסביבה והמתנגד ולבחון באופן מעמיק נתח את התאמת הבקשה לתכניות התקפות גם ביחס לנשואים שאינם עולים במסגרת פרסום ההקלות והשימושים החורגים המבוקשים.